北京高端住宅新盘热度不减，二手房网签量持续高位，专家：市场热度将逐步向中心城区传导

每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜杜宇    

北京楼市企稳势头越来越明显。

4月23日工作日中午，位于北京西三环边的嘉棠璟樾营销中心依然有很多看房者，大厅沙发基本满座，都是谈价和签约的客户。现场工作人员张宁（化名）向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）介绍，项目共440套房，开盘当天就卖了266套。“卖得不错，好户型只剩个别楼层了。”

嘉棠璟樾开发商为北京城建、北京建工、住总金第，3月22日开盘，主力户型99平方米~176平方米，综合得房率在85%~90%区间。据北京市住建委官网数据，截至发稿，嘉棠璟樾网签128套，成交均价7.8万元/平方米。“价格我觉得会企稳，量在价先，只要交易量回暖，价格就有支撑。”张宁表示。

北京链家研究院院长高原分析认为，依据既往市场规律，在一季度入门级房屋交易活跃后，能够为置换型改善性客户提供必要的资金与购房资格基础，二三季度市场热度将逐步向中心城区传导。

北京一新盘售楼处 每经记者 陈梦妤 摄

高端住宅市场热度不减，有项目涨价加推

“2026年北京高端住宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，如中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目、保利半壁店项目、海开上地项目、海淀朱房二期项目、懋源松榆里项目等。叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力。”中指研究院高级分析师范诒杰在2025年底曾向每经记者表示，一是供应延续高规模，二是产品力全方位竞争。

今年第一季度，据《每日经济新闻》榜单统计，北京商品住宅销售TOP10中有多个千万元级项目。比如，排名第一的北京润园，销售额28.8亿元，总价2100万元起，二期产品升级，备案价甚至较一期出现上涨；安澜北京（备案名安和雅苑）销售额13.3亿元，总价3000万元起，单价16.5万元/平方米；中信城销售额11.1亿元，总价3600万元起，单价17.5万元/平方米；建发海晏销售额9.5亿元，总价2300万元起，单价13.6万元/平方米等。

高原曾对今年第一季度北京楼市发表看法：“平原多点地区与副中心地区的改善型住房表现优于往年，这一点主要是受益于近郊地区城市界面与住房供给品质的持续提升，使得居住在近郊地区的家庭在改善过程中也将本地置换纳入选择。入门级房屋的活跃与置换本地化趋势的增强，共同推动了近郊地区交易活跃度。通州、大兴等近郊城区占比相较往年有所提升。”

每经记者注意到，4月以来，北京高端住宅市场在香山樾、安澜北京、北京润园等头部项目的带动下，延续了一季度的热度，并呈现出“核心资产领涨、交付力成关键”的特征。

北京香山樾项目内部 每经记者 陈梦妤 摄

4月23日，北京香山樾启动集中交付，每经记者在现场看到，项目规划为4层大平层，建筑总高约12米。不少工作人员正在进行最后紧张的收尾工作，多个物业机器人也分工明确。

该项目由越秀地产与北京城建合作开发，均价12万元/平方米，总价2000万元起。在当天的发布会上，据越秀地产北方区域总经理董毅介绍，这是他2023年6月亲手摇的地，项目在很多地方都做了提高配置；与很多项目外包物业不同，越秀在北京所有项目的物业均为自营，交付前便全面启动越秀高级别的物业服务；股东之间相互支持，最终基本达到了投资双方的预期，“希望与北京城建再拿一个新项目”。

合硕机构首席分析师郭毅在接受每经记者采访时指出，过去大家买高端住宅可能还可以接受一些小瑕疵，但现在要的是一个全方位、优秀无短板的高端住宅，对细节敏感度提升。比如关注户型功能空间、室内装修、公区部分（大门/园林/会所/车库）、科技系统等。

在郭毅看来，北京高端住宅市场购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合，开发商则更注重从居住本质出发，洞察用户需求，围绕生活方式进行产品优化。

二手房网签量持续高位，供需平衡保障价格稳定

二手房市场一定程度上延续了一季度趋势。

每经记者根据国家统计局数据梳理，3月北京二手房价格环比上涨0.6%，连续两个月环比涨幅领跑一线城市（3月上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.2%和0.4%）。一线城市二手房价格环比指标首次由负转正，二三线城市跌幅持续收窄。

根据贝壳研究院向每经记者提供的数据，截至4月21日，（当月）北京二手住宅网签量为11671套，同比增长17.5%。

3月北京二手住房网签规模达到19886套，同比增长3.4%，环比增长144.6%，网签规模达到近15个月以来最高水平。据高原介绍，一季度北京二手住房成交价格总体与去年四季度持平。

值得关注的是，一季度交易结构中，入门级房屋与外围片区房屋占比显著提升，使得整体成交结构有所下沉。如排除结构性因素，以房屋价格指数来看，3月房屋价格指数较去年12月上涨约3.8%，市场价格实际处于回升过程中。

北京某二手房小区 每经记者 陈梦妤 摄

不过，据诸葛找房数据研究中心监测，2026年第16周（4月13日~4月19日），北京二手住宅市场均价为49406元/平方米，环比下降0.2%。其中，2个城区环比上涨，东城区市场均价环比涨幅居首，该周涨幅为2.02%。位于东城区东直门板块的海晟名苑涨价房源量为5套，均价约11.8万元/平方米。

图片来源：诸葛找房

据每经记者观察，目前北京二手房市场呈现“核心抗跌、远郊承压”格局。西城、东城、海淀依然是价格高地，但部分“老破小”学区房跌幅较大；朝阳、丰台部分改善板块企稳；通州、大兴、房山等区域仍面临较大压力。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向每经记者表示，3月北京二手房市场呈现出成交量稳、价格跌幅收窄的特点，如果接下来价格能够进一步企稳，将对市场预期形成较好带动。

郭毅则明确表示，“金三”的市场特点有望在4月得到延续，成交热度维持高位，且新房成交同比表现有望优于二手房。从市场层面看，春节后刚需及改善需求快速激活，宽松政策与大批新项目入市共同拉动市场“小阳春”。需求升温使二手房挂牌量与新房库存量均呈走低趋势，形成供需平衡，进而保障价格稳定，而价格稳定又进一步推动成交增长。

封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄