约7000万元，为最初评估价三折！恒大海上城堡酒店被成功捡漏

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜黄胜    

“您可以在平台上预订，酒店正常营业。” 

日前，关于“恒大海上威尼斯酒店开启二次拍卖”的报道和视频在网上流传，《每日经济新闻》记者（以下称“每经记者”）5月22日晚间以游客身份致电该酒店时，前台工作人员作出如上答复。

记者发现，京东资产交易平台、阿里资产拍卖平台均显示，拍卖的资产为“恒大海上威尼斯1606号不动产”，而“恒大海上威尼斯酒店”位于启东市寅阳镇恒大路1号，目前仍然正常运营。

交易详情显示，多次流拍的标的实为“启东市寅阳镇恒大海上威尼斯1606号不动产”，目前挂牌为“恒大海上城堡酒店”，属于“恒大海上威尼斯”片区，距离“恒大海上威尼斯酒店”约1.2公里，5月23日上午10时，该标的以6949万元价格被竞得，拍卖吸引了3291人围观、94人关注，但仅有1人报名，并一次出价直接拿下。 

 “底价成交符合市场预期。由于该项目潜在接盘方较少，因此最终以底价成交，但这本身已是积极结果。”上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信分析指出。

初次评估价约2.02亿元 成交价不到7000万元

恒大海上威尼斯项目位于江苏启东市圆陀角风景区内，是一个超大型综合旅游度假居住区，根据百度百科，项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩，当时被视为恒大在中国内地最有价值的资产之一。

2012年7月，恒大海上威尼斯首次开盘，2020年获得TRUE文旅超级评价榜“最佳文旅项目”，并获“AAA级国家旅游景区”称号。

随着房地产市场深度调整和恒大系出险，“恒大海上威尼斯”项目逐步陷入尴尬境地。

事实上，恒大海上城堡酒店已是第五次被摆上货架。它在阿里拍卖平台也经历了漫长的处置周期：2025年1月12日，该标的物首次公开拍卖，起拍价定为1.4172亿元，彼时市场评估价超过2亿元，相当于七折起拍，最终因无人报名流拍。随后两次降价，均告流拍。值得注意的是，标的物第三次以“变卖”形式摆上货架时，吸引了40890次围观、113人设置提醒，但报名人数为零。

时隔一年多，2026年5月3日，该标的在京东资产交易平台重新上拍，起拍价已降至8686万元，尽管吸引了1人报名，却始终无人出价，再次流拍。不到20天，京东平台于5月22日启动第二次拍卖，起拍价进一步下调至6949万元，较最新评估价1.24亿元打出了5.6折。 

历经16个月，从初次在阿里拍卖平台挂牌的1.4172亿元到此次成交价约6949万元，已经打了不到5折；如果对比2025年首次拍卖时的评估价约2.02亿元，几乎是3折成交。

这类大型文旅配套资产在司法处置中往往面临高额起拍价、复杂的清场风险以及区域运营前景的不确定性等困境，是否让潜在竞买人望而却步？

对此，严跃进指出：“恒大当下的情况行业都有所了解，并且‘恒大威尼斯项目’的住宅市场表现也比较差，客观上对区域内酒店类资产的处置，会造成偏负面的影响，对拍卖价格会形成抑制。”

有助于区域再开发

当前，恒大海上威尼斯仍有存量新房在售，房天下平台显示，普通住宅价格约7000元/平方米；链家平台显示，启东市整个圆陀角区域近1年成交二手房170套，平均成交价4000元/平方米。

目前，恒大海上威尼斯一套房源在阿里拍卖平台进行司法拍卖，81.31平方米的2室2厅，起拍价为27.72万元，约3400元/平方米，而该套房评估价也仅30.8万元。但截至记者发稿，拍卖无人报名。

“恒大海上威尼斯是当地近年来房地产开发的标杆，若商业资产长期烂尾或闲置，将对区域产生极大的负面影响。此次盘活引入资金，对维护城市形象及区域的再开发、再利用起到了非常积极的作用。”严跃进说。

封面图片来源：AIGC